北千里に本当に必要なのは最低でも「イオンモール伊丹昆陽級」48,000㎡の商業規模ではないか
北千里駅前再開発において、
私は現在約70店の商業規模を、150店規模へ拡大すべきだと考えています。
この規模感に、極めて近い成功事例があります。
それが
イオンモール伊丹昆陽（店舗数159） です。
再開発の一次情報はこちら。
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※本記事では、北千里駅前再開発の「縮小案」に対し、
住民の声を届ける署名活動についても紹介しています。
https://voice.charity/events/10198
📌 再開発縮小の詳細・背景の解説はこちら
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伊丹昆陽は「競合だらけ」の立地だった
伊丹昆陽は、立地条件だけ見れば決して有利ではありませんでした。
半径約4km圏内には
阪急西宮ガーデンズ
つかしん
イオンモール伊丹（自社競合）
という、超強力な競合モールが密集。
当初は
商圏が競合に分断され、売上確保は厳しい
と評価されていた施設です。
つまり、
伊丹昆陽は“最初から不利な立地”だったモール なのです。
それでも成功した理由
伊丹昆陽は戦略を誤りませんでした。
広域集客を狙わない
近隣住民特化型
自転車利用前提の駐輪場設計
子育て世帯向け店舗構成
つまり、
近隣型ショッピングセンターとして割り切った戦略
を徹底したのです。
その結果、
競合が多い中でも
安定した集客と定着利用に成功しました。
ここが北千里と完全に重なる
北千里も同じです。
近隣に千里中央
箕面萱野
万博記念公園
ららぽーとEXPOCITY
など強力な競合が存在します。
だからといって、
北千里は縮小型でいい
という結論にはなりません。
むしろ伊丹昆陽と同じく、
近隣特化・生活密着型で店舗数を確保する
という戦略こそが最適解になります。
150店舗規模は「過剰」ではなく「必要」
伊丹昆陽の159店舗は、
広域型でもなく
観光型でもなく
近隣型として成立している
規模です。
北千里が150店舗規模を目指すことは、
決して無謀でも過剰でもありません。
むしろ
近隣型として成立させるための最低ライン
とも言えます。
縮小型再開発の最大の誤算
行政は、
競合が多い
人口減少
消費低迷
を理由に縮小を正当化します。
しかし伊丹昆陽は、
競合が多いからこそ
戦略を練って規模を確保した
成功例です。
北千里は、
阪急駅直結
住宅密集地
大学・病院・研究施設圏
という立地を持ちます。
これは伊丹昆陽以上のポテンシャルです。
それにもかかわらず、
伊丹昆陽以下の規模で再開発するのは、
戦略放棄に近い選択 だと感じます。
結論
伊丹昆陽は、
「競合だらけの立地でも
近隣特化戦略で成功したモール」
です。
北千里も同じ戦略を取るなら、
店舗数150規模
近隣密着型
生活導線重視
で再開発するべきです。
縮小ではなく、
最適化された拡張 が必要です。
ここが北千里再開発の問題点
北千里駅前再開発は、現行案では商業規模の縮小が事実上進められています。
行政側の論理としては、
人口減少
消費の低下
空き店舗リスク
などを理由に「身の丈規模」へ縮小したい意図が透けて見えます。
しかし、ここで問うべきなのは逆です。
縮小したから人が来なくなったのではなく、
人が来なくなる構造を作るから縮小せざるを得なくなるのではないか。
すでに北千里は“田舎化”が進んでいる
現状でも北千里は、
駅前ににぎわいがない
特に3階は実質シャッター通り
夜は人通りが極端に少ない
という状態です。
ここで商業規模をさらに縮小すれば、
「駅前なのに何もない街」
という評価が定着します。
縮小した街の実例はすでに存在する
たとえば、
三重県 名張市
近鉄が隣の桔梗が丘駅と合同で駅前を開発して住宅を供給したが、名張駅前にほとんど商業がなく、
イオン名張店は徒歩15分だが実質車前提。
豊能町 希望が丘
商業はコープのみ。
車かバスがないと生活が成立しない。
これらの街に共通するのは、
若者が住まない
子育て世帯が流入しない
高齢化が加速
税収が減少
インフラ維持が困難
という負の連鎖です。
北千里は今、まさにこの分岐点に立っています。
北千里は「名張」や「希望が丘」になっていいのか？
この問いから、
北千里再開発は逃げてはいけないと思います。
タワマンは「魔法の装置」ではない
再開発ではタワーマンション建設が前提になっていますが、
商業が弱い街に建つタワマンは、
最初は売れても
数十年後に空室化
住民流出
管理費・修繕費が払えない
建替え問題が発生
というリスクを必ず抱えます。
しかもタワマンは
「建て替えが極めて困難な建築物」です。
数十年後、
この巨大建築を誰がどうやって更新するのか
という問題は、必ず市の負担に跳ね返ってきます。
だからこそ必要なのは「集客規模」
イオンモール伊丹昆陽の賃貸面積は約48,000㎡。
北千里も本来は、
阪急
千里ニュータウン
周辺住宅地
という立地ポテンシャルを考えれば、
同等クラスの商業規模を目指す資格がある駅前です。
商業規模を確保することで、
人が集まる
店が育つ
雇用が生まれる
税収が安定する
住宅価値も維持される
という好循環が生まれます。
つまり縮小型再開発は、
現実的ではなく短絡的な選択だと言わざるを得ません。
行政は「現実的規模」と言いますが、
縮小型再開発は
今は楽
将来は苦しい
選択です。
本当に現実的なのは、
将来にわたって人が住み続けられる都市構造を作ること
ではないでしょうか。
さらに重要なのはここです。
伊丹昆陽は、競合環境だけでなくアクセス面でも不利な条件を抱えていました。
それでも現在まで営業を続け、地域に定着しています。
つまり、
伊丹昆陽が成立するなら
北千里が成立しない理由は存在しない
ということになります。
にもかかわらず北千里は縮小されようとしている
北千里は
駅直結
住宅密集
大学・病院・研究機関
高齢者＋子育て世帯混在
という極めて優秀な商業立地です。
それなのに、
「人口減少だから縮小」
「競合が多いから縮小」
という説明は、
伊丹昆陽の成功事例の前では
完全に説得力を失います。
本当の問題は「需要」ではなく「設計思想」
北千里に足りないのは
需要ではなく
需要を受け止める商業設計 です。
伊丹昆陽は、
近隣特化
自転車動線
子育て世帯重視
日常消費＋滞在型
で成立しました。
北千里はそれ以上の条件を持っています。
結論はより明確になる
伊丹昆陽は
「駅直結でもなく、競合だらけでも成功した」
北千里は
「駅直結で、住宅密集で、交通結節点」
この条件差を考えれば、
北千里が伊丹昆陽規模（約150店舗）を
下回る理由はどこにもありません。
なお、本件に関しては、
北千里駅前再開発の「縮小案」に疑問を持つ住民として、
筆者が発起人となり、地域住民の賛同を募る署名活動を行っています。
※2026年2月20日時点で、署名は83名となり、現在も増加を続けています。
署名者のうち1名は筆者の家族ですが、
それを除く全員が北千里および周辺地域に暮らす地域住民です。
本署名は、特定の団体や組織による動員ではなく、
再開発の内容や進め方に疑問や不安を感じた
地域住民一人ひとりの自発的な意思表示として集まっています。
新婚世帯など、将来世代からの声も届き始めています。
再開発は、一度決まれば簡単には元に戻せません。
「後から知って後悔しない」ためにも、
今、声を届ける選択肢があります。
▶ 北千里駅前再開発に関する署名はこちら
https://voice.charity/events/10198
この記事を書いた人
Kawauchi（北千里在住／地域清掃ボランティア20年以上）
北千里で生まれ育ち、現在も家族とともに北千里で暮らしています。
地元の再開発が住民の生活や未来世代のために望ましい形になることを願い、
独自調査・行政への問い合わせ・議員への要望などを通じて情報収集・分析を行っています。
数学科大学院修了（理学修士）。
論理と数字を根拠にした客観的視点で、北千里・千里中央再開発について発信中。
地域の未来に関心を持つ方々と、正しい情報に基づいて
より良い街づくりを考えるプラットフォームを目指しています。
プロフィールはこちら。
千里ニュータウンの未来を守る会（SFD）
※本会は、筆者個人が代表を務める任意の市民活動です。
私たちは、この街の未来のために活動しています。
共感いただけた方は、ぜひ一緒に声を届けてください。
