千里中央に必要な規模とは何か
──西宮ガーデンズとの比較から考える
駅規模はすでに同格である
千里中央駅の1日あたり乗降客数は約10万人。
一方、西宮ガーデンズの最寄駅である西宮北口は約9万4千人です。
駅利用者数だけを見れば、
千里中央と西宮北口はほぼ同規模の都市拠点と言えます。
にもかかわらず、
西宮北口には西宮ガーデンズという本館単体で7万㎡
総賃貸面積約10万㎡規模の中核商業施設が存在し、
千里中央の再開発計画では、
その規模に明確に届く構想は示されていません。
再開発の一次情報はこちら。
西宮ガーデンズと千里中央は、実は同じ型の再開発である
西宮ガーデンズは、
・百貨店併設型商業施設
・西宮阪急を核テナントとする構成
・阪急電鉄グループ主導の開発
という特徴を持つ、阪急系再開発モデルの代表例です。
そして千里中央東街区も、
・百貨店併設型商業施設
・千里阪急を核テナントとする構成
・同じ阪急系の都市拠点
という点で、開発構造は完全に一致しています。
つまり千里中央東街区は、
構造的に見れば「西宮ガーデンズの兄弟モデル」と言える存在です。
それでも規模が違ってよいのか
●商圏規模はむしろ千里中央の方が大きい
西宮ガーデンズの商圏規模は
5km圏内 ………………約75万人
10km圏内 ……………約169万人
出典 西宮阪急について Ⅰ
千里中央は、北摂全体約180万人の中核都市です。
モノレール・北大阪急行・バス網が集中し、
医療・教育・行政・商業の結節点でもあります。
立地条件だけを見れば、
千里中央は西宮北口と同等、
あるいはそれ以上のポテンシャルを持つ都市拠点です。
西宮ガーデンズは、本館だけで賃貸面積7万㎡とエキスポシティと同等の規模を誇り、
本館、ゲート館、別館、プラス館の合計で賃貸面積約10万㎡という大規模商業施設として整備され、
現在も関西有数の集客拠点として機能しています。
一方、千里中央は、
・駅乗降客数はほぼ同等
・商圏人口はむしろ千里中央の方が大きい
・百貨店併設型という構造も同じ
・しかも同じ阪急系グループ
という条件がすべてそろっています。
それにもかかわらず、
東街区の規模がガーデンズ級に届かないとすれば、
千里中央は構造的に「縮小モデル」として扱われていることになります。
私は、東街区の賃貸商業面積は最低でも8万㎡規模が必要だと考えています。
これは、商業施設部分約6.5万㎡に百貨店約1.5万㎡を加えた構成です。
この規模で初めて、エキスポシティ級の商業施設に百貨店を併設する形となり、
西宮ガーデンズとも十分に競争できる都市型拠点になります。
同じ阪急系だからこそ、同じ都市格を
これは他社比較ではありません。
同じ阪急グループの中で、
・西宮北口 → 西宮ガーデンズ
・千里中央 → 千里阪急＋東街区
という対応関係が成立しています。
同一グループの開発モデルにおいて、
同規模の都市拠点にこれほど大きな規模差が生じること自体が、
都市再開発として極めて不自然です。
千里中央は「下位互換都市」ではない
千里中央は、
・北摂180万人の中核
・交通結節点
・歴史あるニュータウンの象徴
・阪急系百貨店併設拠点
という条件を備えた都市です。
それが、西宮北口より小さな扱いを受ける理由は、
都市構造上も、商圏上も、論理的に存在しません。
それでも規模が抑えられてよいのか
同規模の都市拠点である以上、
千里中央の東街区は、
👉 西宮ガーデンズ級を一つの基準として検討されるべきではないでしょうか。
西街区やせんちゅうパルが存在するとはいえ、
東街区は千里中央の「顔」となる場所です。
ここが小さければ、
千里中央全体が「中核都市でありながら縮小型再開発に陥った街」として
将来評価されるリスクがあります。
北摂180万人の中核都市として
千里中央は、
単なる近隣型商業拠点ではありません。
北摂180万人を支える中核都市として、
・広域集客
・文化発信
・滞在価値
・都市ブランド
を担う責任があります。
その役割を果たすためには、
「平均的規模」では足りません。
規模は贅沢ではなく、都市責任である
西宮ガーデンズ級の規模を求めることは、
大きさを誇るためではありません。
北摂の中核都市として、
縮小型再開発に陥らないための最低条件です。
結論
千里中央は、
・乗降客数10万人
・北摂180万人の商圏
・交通結節点
・中核都市
という条件をすべて備えています。
それにもかかわらず、
中核商業規模が西宮ガーデンズ級に届かない再開発で本当に良いのか。
この問いを、
今こそ市民と行政が真正面から共有し、
千里中央の都市格にふさわしい再開発像を再確認すべきだと考えます。
署名のご案内
千里中央再開発は、現在の計画では
実質的に縮小型再開発となる可能性があります。
私たちは反対や中止を求めるものではなく、
北摂の中核都市にふさわしい規模と将来像について、
市民が納得できる規模・将来像・完成イメージの説明と再検討を求めて
署名を行っています。
ただし延床面積だけでは中身がわからないので賃貸面積が重要です。
もし、延床10万㎡で計画が進んでしまったとしても、賃貸8万㎡など十分な規模の
賃貸面積で再開発を行っていただくことは、行政やデベロッパーに対し
引き続き求めていかなければなりません。
そのためにはみなさんのご協力が必要です。
👉 https://voice.charity/events/11089
この記事を書いた人
Kawauchi（北千里在住／地域清掃ボランティア20年以上）
北千里で生まれ育ち、現在も家族とともに北千里で暮らしています。
地元の再開発が住民の生活や未来世代のために望ましい形になることを願い、
独自調査・行政への問い合わせ・議員への要望などを通じて情報収集・分析を行っています。
数学科大学院修了（理学修士）。
論理と数字を根拠にした客観的視点で、北千里・千里中央再開発について発信中。
地域の未来に関心を持つ方々と、正しい情報に基づいて
より良い街づくりを考えるプラットフォームを目指しています。
🏛 今村議員からの回答
再開発の方向性がわかる貴重なご意見です。
👉
現在、千里中央再開発について「完成後の姿を市民が理解できる説明を求める」署名を行っています。
反対や中止を求めるものではなく、将来を見据えた丁寧な情報共有をお願いする内容です。
ご関心のある方は、下記よりご覧ください。
https://voice.charity/events/11089
プロフィールはこちら。
千里ニュータウンの未来を守る会（SFD）
※本会は、筆者個人が代表を務める任意の市民活動です。
私たちは、この街の未来のために活動しています。
共感いただける方は、ぜひ一緒に声を届けてください。
※本件については、現在 議員の方々とも情報共有しながら
千里ニュータウンの将来のための提案を進めています。
